(深度分析)深圳过去,未来的房价演变

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刘渝民的杂记
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6天前

上一篇我从经济发展的角度谈了一下房价未来可能上涨的逻辑,引起了比较多的争议。今天我就自己在深圳长期生活的一些见闻,来探讨深圳未来房价的走势。

(重点,后面会分析一年赚百万的选房技巧)

恒大首席经济学家任泽平有个观点很知名,就是房价短期看金融政策,中期看土地供应,长期看人口流入。对深圳楼市影响最大的330政策在15年公布后,深圳当年的房价就涨了一倍以上,意味着拥有房子的人,一夜之间暴富。

我记得当时南山区区政府附近一套30平的小单间,总价大概100万。如果在15年新政前入手,只需要首付30万。几个月后,这套房的价格飙升到200万左右,单价6万多。30万的投入,获利达到了100万左右,那时候交易税很低,很多税种也不收,最重要的是没有限售时间,所以在这样的一个政策刺激下,大量的炒房客涌入深圳及临深城市。

深圳是一个移民城市,大量的外来人口都有买房置业的需求,这一点和北上就有比较大的区别,北上大量的本地人口都有房,并且土地多,旧有的房子也多,深圳恰好相反,土地少,旧有的房子很少,大多是违建的农民房。加上深圳拥有持续高速的人口净流入,所以在过去的十年,深圳房价上涨了20多倍,如果算上三倍杠杠,房子早期的拥有者,在10年获利了60多倍,这个涨幅已经超越了十年持有任何一只历史上最伟大的股票,当然,如果股票算杠杠的话,那可能还是股票收益更高,但房子显然相比股票,风险更小,而且这个杠杠是银行和国家白给你的,并不需要太多条件限制。

在最疯狂的那个年代,很多人首付都是借的,通过找亲人借贷,通过找大量的非银机构,盘踞在车公庙大量的金融公司今天基本都消停了,但是在过去的十年,类似宜信这种借贷公司,诺亚这种财富公司,一直处于业务井喷和规模高速扩张的状态。原因就是大量的炒房客需要资金周转,首付贷,赎楼贷等业务最受欢迎。

我知道几对夫妇,把杠杠做到极致,利用早期获得的一桶金,加上非银机构首付贷,加上亲人借的,最后办了大量的大额信用卡,利用这些资金互相倒腾,然后当第一套房增值后,利用这套房进行抵押,然后一套变两套,两套变四套,房子交房后装修可以抵掉一部分房贷,生活费就依靠信用卡挪腾,还有的胆大的在p2p平台撸羊毛,真可谓资金利用到了极致,杠杠加到了无以复加的地步,令人叹为观止。

这是16年调控前的深圳楼市,可以说是捡钱的时代,但即便如此,大多数人也只是有一两套房,我的家人经常跟我说,那时候零首付啊,自己一个月工资都一两万,又稳定,月供都可以抵房贷,但我们却没怎么买,只留了一套自住,现在后悔死了。我相信这是大多数人的真实情况。

总结来看,早期深圳房价暴涨,主要还是金融政策放宽,而根本原因还是深圳的人口规模和商品房数量的严重不匹配所导致。

据不完全统计,深圳房子总数大概在1000万套,但绝大部分是农民房,仅有12.5%的是商品房,并且大多很老旧,质量也比较差。而深圳的人口在两千五百万以上,这就出现了住房需求匹配的严重不足,15年的暴涨,只是加快了房价上涨的速度。

进入16年,经济开始逐步下滑,金融去杠杆的战略首次成为政策的主旋律,在这样的背景下,房价调控首当其冲。

如果说15年以前深圳楼市是一个百废待兴的蓝海市场,那么15年到19年或者是未来三五年,深圳楼市进入了一个成熟稳定的市场。

什么叫百废待兴的蓝海市场呢?就是到处充满了机遇,无论你买哪个区的房子,什么配套的房子,你的利润几乎是一样的,因为15年以前就是全面普涨。

什么叫成熟稳定的市场呢?就是市场开始从全面投机转向真正的住房需求,包括未来几年可能都是,具体到哪一年,不得而知,但不会太远。以前是投机,不管是自住还是投资的,都不会太注重品质,未来会越来越注重。

从某种程度来说,房价依然还有上涨空间,不管政策调控与否,但是这个空间可能很小了,因为15年一波短期刺激把未来五年甚至十年的空间透支完了。许多房子的价格,我认为根本就是泡沫,比如一些很偏的地方,很破的房子,临深的房子。

拿香港来举例,香港有一百万一平的,也有十万一平的。深圳是公摊面积,香港实用面积;香港收入是深圳三倍。同时,香港是亚洲自由港,全世界的有钱人,新加坡的富豪,日韩的富豪,各种跨国公司的高管政商名流,都需要在香港置业,这都会刺激香港的房价溢价,但考虑到中国的市场特殊,我就抹掉。

以香港一百万一平来算,加权75%的房子使用率,再加权33%的工资收入比,24.75万/平。目前深圳最贵的恒裕滨城,已经达到了28万/平,当然,他使用率超过了100%。所以对于顶豪而言,目前价格不算偏差太多。

但是,如果以10万一平来算香港的普通房子,换算成内地的,2.475/平,目前商品房的话,在深圳这个价格只能买特别偏的房子,只要是离市区不太远的,哪怕很破,价格也要三四万以上。

我想说什么?进入16年后,包括未来的三五年,深圳楼市进去了存量市场,和汽车的市场开始有一些类似,该有的都有了,没有的也不打算留在这里;汽车也是如此,未来汽车都是改善型为主的,深圳的汽车竞拍价格已经下滑很厉害。

怎么理解存量思维?存量思维就是,这里有再多利好,如果没有定向性的利好指向某个楼盘或街道,恐怕利好也没有太多用处,因为普涨的时代已经结束了。只有你有别人没有才有可能涨,换到其他领域依然如此。世界进入了你死我活的存量竞争时代。

所以未来投资房产,要找差异化,找稀缺性,找定向性优势,排他性的优势。

未来的楼市,一定和香港一样,两极分化,贵的上天,便宜的很便宜。深圳楼市在过去三年,已经开始有一些分化。从16到19,一些豪宅区房价由八万十万涨到了十五万二十万;而中心区像桂庙路一带的房子,几乎一直在六万多到七万多,实在是因为南山区政府深大一带的居住环境很难改善,路永远都在修,永远堵,人很杂乱。

所以未来的楼市,就是存量市场,两极分化越来越严重,会有下降的,也有上涨的。

最后,我再说说调控后的深圳房子涨价的奥秘,为什么有些房子一直涨,而有些不动。买房自住也好,还是投资,应该遵循哪些选房技巧。

先说说过去这几年涨价比较厉害的楼盘。当红明星应该就是大冲旧改华润城,说实话,一般人第一次去看华润城,会觉得很差,房子不通透,密密麻麻,加上挨着科技园,人多杂乱,又有很多旧改回迁房,这显然和宜居定位格格不入。但是华润城在短短的两年左右,房价从八万飙升到了十四万甚至十五万。

注意,这是调控后的市场。按照我前面说的,它是在一个相对成熟的市场里,脱颖而出。

华润城有哪些特色呢?首先是离华润城咫尺的万象天地成为了全深圳最知名的网红商场,然后是华润为华润城量身打造的学位南外科华分校,号称未来和深高媲美的网红学校,当然,跟他一样雄心壮志的还有深圳湾中小。其他的优点也就是地理位置好,沙河西路华侨城白石洲一带应该是深圳不算偏远地区的市中心,圆点应该就是这里,而绝不是龙华。另外这里有地铁,而且就在一号线高新园。

那除此之外,暴涨的还有深圳湾房子,宝中的房子,以及前海路一带的部分带学位的小户型,当然宝中,罗湖,福田很多带学位的小户型都暴涨了。

另外一些高增送的房子,涨幅非常惊人。深圳湾楼盘以中心路为届,在中心路两边的属于深圳湾,隔天马路是蛇口,虽然大家共享深圳湾配套,但房价差距较大。但诸如后海理想雅园之类的高增送楼盘,单价甚至能超越中心路的深圳湾小区。

我总结来看,对于某个小区房价,影响他的价格的主要有这几个因素。第一是学位,在现有教育格局政策下,如果保持不变,学位就是最稀缺的。没有景观可以开车出去看,没有地铁也可以打车,没有商场可以淘宝可以京东到家。没有学位,只能上差的学校,深圳高中能达到95%以上的重点大学升学率。。。我相信家长挤破头,也要为了小孩赢在起跑线而努力,而忽略房子的其他不足。

除开学位,最重要的就是地段。地段不是很好理解,如果要分解成一些要素,我理解为是稀缺景观,比如深圳湾公园。包括各种居住性配套,比如较高密度的绿化,四通八达的小路(远离大路才好),较好的治安管理(配有大量警力)。从某种意义上,你可以理解为,深圳湾的建设是全深圳人出的钱,但是建设的各种配套,深圳湾的住户享用的最多,等于拿大家的钱让房子增值。这也是为什么宝中现在暴涨,因为海府一号前面要建设一个跟深圳湾差不多的市政景观配套,附近的住户爽死了。

还有一点就是,我认为要有优质商场。类似像华润万象城,万象天地,海岸城,壹方城。

另外,周边最好有商业支撑,就是高端写字楼,大量的。华润城的购买力,就是由科技园高薪码农支撑起来的。后海湾一样,悦府一套房一个月房租十万,谁来付?当然是后海湾总部基地那些顶级企业的高管支付了,这点钱对他们不算事。所以附近一定要有购买力,有高端密集的商业写字楼,要成群的。

当然,地铁要加分,很重要的。

这里一定要观察一点,就是交通。不能离核心区的交通很复杂,很堵,比如龙华就是不太好,我个人不太看好龙华未来房价,它不太符合我上面那个的涨价核心要素。目前龙华暴涨的,大多是深圳高北学位带来的效应。居住效应还不明显。从核心区去龙华堵车堵死,哪有幸福感可言。

从这个模型来看,华侨城似乎就有点落后。近几年来看,像房子的通透性,面积大小,小区绿化,似乎越来越不重要。年轻人不怎么待家里的,只要位置好,周边有好商场,有地铁,然后有好学位给孩子读书,他们觉得就够了。最好还是新一点的房子,安全性好点的,老别墅未必是他们喜欢的。

所以从投资角度讲,小户型单价涨幅会更高,另外,高增送的涨价影响应该跟学位差不多。

我总结选房的依次重要性是:学位,高增送,稀缺景观公用配套,优质商场,交通地铁(别离核心区堵车),小户型,购买力支撑(成片的写字楼)。

符合这几个特征的,然后如果又具备稀缺性的,就是周围最好房子少点的,这种未来还会持续性涨。目前来看,深圳可能只有深圳湾具备这个特征,前海估计也不行,深圳湾的楼盘规划太完美,另外所有的车如果不是住在深圳湾的都很少经过深圳湾的路,它在一个角落,不是通勤道路,而且后海湾总部基地是密度最高最多的,深圳湾总部基地都比不过。

如果展望宝中的话,显然宝中很难超越,所有的车都要走宝安大道,即使走梦海大道,一样交通堵。另外宝中房子太多,没有深圳湾的稀缺性和人文居住氛围。

今天就写到这里了,经济未来持续下行,本质是全世界的生产力都不行了,过去的信息科技革命不如更早的工业革命的创造力,必须有一个更高级的科技来拯救世界,希望大家保重身体,为五年或十年后到来的新科技变革做准备。

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